上海供地潮起抢地潮落调控效果初现溢价率回

2019年05月15日 来源:

上海供地潮起抢地潮落 调控效果初现溢价率回落

6月是上海土地市场的出让旺季。据统计,6月3日至6月29日,上海共计有17幅地块出让,其中宅地占12幅,包括4幅保障性住房用地,出让面积为76.8万平方米。从已经结束的几块土地出让情况来看,曾经的高溢价有回落迹象。

溢价率回落

土地调控效果初现

6月3日,2幅宅地出让。其中上海同济房地产有限公司、同济大学建筑设计研究院以7.68亿元拿下宝山大场镇文海路西侧住宅地块,楼板价12127元/每方平米,溢价率44.4%,无论是成交价格还是溢价率都较最近一次同区域地块成交价格有不小差距。今年1月21日保利地产以26.6亿元拿下同区域的大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块,溢价率高达156.1%,折合楼盘价约为13445元/平方米。

而另一幅容积率仅为1的土地——千新公路一号住宅地块则被新黄浦、佘山国展、良盛置业以9.35亿元拿下,楼板价11293元/每平方米,溢价率57%。与去年年初松江广富林地块以17.16亿元成交,楼板价16378元/平方米,溢价率191%相比,有明显回落。

对于这样的溢价回落,上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为,竞争越充分的地块,越能体现出市场状况。“大场地块采用明标,基本上已经等同于拍卖,前后总共举牌100多次,整个竞买过程跌宕起伏,气氛远不是44%的溢价率所表现出的那般淡定。”宋会雍告诉笔者,“大场地块的溢价率比较低,但该地块的起始底价实际上比塘祁路南侧地块已经抬高了3000元/平方米左右,溢价空间遭到压缩。而从价格来说,应该在合理区段。”

开发商

态度积极行动谨慎

从出让结果来看,居高不下的纯住宅用地溢价水平开始出现回落。但土地拍卖背后仍显暗流涌动,开发商对住宅用地的渴求似乎并没有缩减。

有房企相关人士向笔者表示,虽然楼市调控将持续,开发商拿地不再像楼市高峰期那么“豪迈”,但土地作为开发商的基本生产资料,对其来说,依然有吸引力。对于开发商来说,继续拿地,保持适量的土地储备是非常必要的。

据中原地产分析人士介绍,相比大场镇捆绑基地塘祁路南侧地块,6月3日出让的大场地块地理位置更为优越,且规模较小总价低,故吸引了31家房企领取了申请书,之后有6家进入竞价环节。最终地块成交的溢价和楼面地价相比塘祁路南侧地块出现双双回落,

对于开发商态度积极、行动谨慎的状况,21世纪不动产上海区域分析师认为,时隔多月的宅地供应无疑大大调动了开发商的拿地热情,但宏观经济政策的持续加码给市场各方资金层面带来的收紧,或已导致开发商进入理性状态。正如宋会雍所言,“现在慎重是开发商的主流心态。”

地价趋于合理

或对房价构成影响

据相关业内人士介绍,由于溢价回落,土地价格趋于合理,从而有可能对房价构成下行影响。

但宋会雍认为这样的影响还需时间验证。“以大场地块为例,其周边在售一手项目有君邑地中海、聚丰景都等,目前均价都在20000元/平方米上下,二手房项目有绿地领海、上大聚丰园等,均价约为19000元/平方米。”宋会雍认为,“大场地块12133元/平方米的价格相比周边在售楼盘来说还是略显偏高。以这样的拿地成本加上建安和管理税费等成本,预计项目上市价格要达到20000元/平方米以上,还有可能更高一些。”在他看来,这代表了开发企业对于未来普通商品住宅缓涨的一个预期,在房地产调控的大环境下,这样的房价会面临相当压力。

虽然一些业内人士所预料的“抢地大战”并没有如期上演,但研究结构提示,基于宝山大场镇文海路西侧住宅地块以及千新公路一号住宅地块确有自身的一些特性,在6月份余下来的土地出让进程中,不排除一些资源优势更突出的地块遭遇开发商“哄抢”的可能。

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